मुंबई-पुण्याचे नियम नाशिकला जाचक?
२०% सर्वसमावेशक गृहनिर्माण धोरणाच्या 'इम्पॅक्ट असेसमेंट'ची गरज!
विकास नाशिककर
सध्या नाशिकमध्ये ‘इंक्लुझिव्ह हाऊसिंग’ (सर्वसमावेशक गृहनिर्माण) आणि म्हाडा (MHADA) संदर्भातील काही प्रकरणांमुळे हे धोरण पुन्हा एकदा तीव्र चर्चेत आले आहे. काही गृहनिर्माण प्रकल्पांमध्ये नियमांच्या अंमलबजावणीतील त्रुटींवरून शासकीय यंत्रणांनी कारवाई केली असून, काही विकासकांवर गुन्हे दाखल झाले आहेत. ही कायदेशीर व न्यायालयीन प्रक्रिया कायद्यानुसार पुढे सुरू राहील आणि त्याचा अंतिम निर्णय संबंधित न्यायालय करेलच. परंतु, या निमित्ताने संपूर्ण बिल्डर आणि लँड डेव्हलपर समुदायाकडे संशयाच्या नजरेने पाहणे किंवा काही प्रकरणांमधील कथित अनियमिततेमुळे संपूर्ण उद्योगक्षेत्राला सरसकट दोषी धरणे कितपत योग्य आहे? या कारवाईच्या पार्श्वभूमीवर, नाशिकमध्ये लागू असलेल्या मूळ धोरणाची व्यवहार्यता, त्याची आर्थिक परिणामकारकता आणि नाशिकसारख्या शहरासाठी त्याची उपयुक्तता यावर वस्तुनिष्ठ व तथ्याधारित सार्वजनिक चर्चा होणे आता अनिवार्य झाले आहे.
महाराष्ट्र शासनाने २०१३ मध्ये १० लाखांपेक्षा अधिक लोकसंख्या असलेल्या महानगरपालिका क्षेत्रात २०% इंक्लुझिव्ह हाऊसिंग धोरण लागू केले. आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल घटक (EWS) आणि अल्प उत्पन्न गट (LIG) यांना परवडणारी घरे उपलब्ध करून देणे, हा या धोरणामागील सामाजिक उद्देश निःसंशयपणे स्तुत्य आणि स्वागतार्ह आहे. मात्र, गेल्या एका दशकातील नाशिकमधील अंमलबजावणीचा अनुभव पाहता, एक कळीचा प्रश्न उपस्थित होतो– हे धोरण नाशिक शहराच्या जमिनी वास्तवाशी सुसंगत आणि खरोखरच व्यवहार्य (Feasible) आहे का? की मुंबई-पुण्यासारख्या महानगरांचे निकष सरसकट नाशिकला लावल्यामुळे हा गोंधळ निर्माण झाला आहे?
शहरनिहाय अभ्यासाचा अभाव
कोणतेही मोठे धोरण लागू करण्यापूर्वी त्या शहराचा सखोल सामाजिक-आर्थिक अभ्यास होणे आवश्यक असते. सरकारने हे धोरण नाशिकमध्ये आणण्यापूर्वी नाशिकचे दरडोई उत्पन्न (Per Capita Income), EWS/LIG गटाला प्रत्यक्ष लागणाऱ्या घरांची गरज, या गटाची घर खरेदीची आर्थिक क्षमता, रेडी रेकनर दर आणि प्रत्यक्ष बाजारभावातील तफावत, आणि बांधकाम खर्चाचे गणित या बाबींचा स्वतंत्र अभ्यास केला होता का? दुर्दैवाने, असा कोणताही शहरनिहाय ‘इम्पॅक्ट अचेसमेंट’ (Impact Assessment) अहवाल आजपर्यंत सार्वजनिक करण्यात आलेला नाही. जर असा अभ्यास झाला असेल, तर तो जनतेसमोर येणे गरजेचे आहे.
नाशिकची वस्तुस्थिती अशी आहे की, मखमलाबाद, पाथर्डी, विहितगाव, म्हसरूळ, देवलाली, वडाळा, नांदूरदशक किंवा सातपूर अशा अनेक भागांमध्ये खासगी बिल्डर्सच्या घरांच्या किमती आणि म्हाडाच्या घरांच्या किमतीत फार मोठा फरक उरलेला नाही. अशा वेळी पात्र नागरिकाला जर त्याच किमतीत खासगी विकसकाकडून अधिक पर्याय, चांगल्या सुविधा आणि हक्काची पसंती मिळत असेल, तर तो म्हाडाच्या घराचा क्लिष्ट पर्याय का निवडेल? या थेट प्रश्नाचे उत्तर यंत्रणांनी शोधायला हवे.
शासनावरील संभाव्य आर्थिक भार
या धोरणातील तरतुदींनुसार, काही विशिष्ट परिस्थितींमध्ये शासन किंवा म्हाडाला विकसकाकडून २०% जमीन रेडी रेकनर दराने ताब्यात घ्यावी लागते, ज्याच्या बदल्यात विकसकाला इन्सेंटीव्ह एफएसआय (Incentive FSI) दिला जातो. नाशिक महानगरपालिकेचे एकूण क्षेत्र सुमारे २६,७४७ हेक्टर असून त्यापैकी सुमारे १२,८३५ हेक्टर क्षेत्र निवासी क्षेत्र (Residential Zone) म्हणून नियोजित आहे. यापैकी नेमके किती क्षेत्र विकसित झाले व किती शिल्लक आहे, याची कोणतीही अधिकृत आकडेवारी उपलब्ध नाही.
परंतु, एक संभाव्य गणित मांडल्यास या धोरणाची व्याप्ती लक्षात येईल. समजा भविष्यात नाशिकमध्ये ६,००० हेक्टर निवासी क्षेत्र विकासासाठी शिल्लक राहिले, तर धोरणानुसार त्यातील २०% म्हणजे १,२०० हेक्टर (अंदाजे १.२० कोटी चौ.मी.) जमीन म्हाडाच्या वाट्याला येऊ शकते. जर नाशिकचा सरासरी रेडी रेकनर दर ₹२५,००० प्रति चौ.मी. गृहीत धरला, तर केवळ जमिनीचा संभाव्य मोबदला देण्यासाठी शासनाला सुमारे ₹३०,००० कोटी रुपयांची तरतूद करावी लागेल. यामध्ये इन्सेंटीव्ह एफएसआयच्या आर्थिक मूल्याचा समावेश नाही.
शासनाचा वित्त विभाग आणि नगरविकास विभागाने या प्रचंड संभाव्य आर्थिक दायित्वाचा (Fiscal Impact) कधी अभ्यास केला आहे का? जर भविष्यात विकासकांनी गृहनिर्माण प्रकल्पांऐवजी जमीन देण्याचा पर्याय निवडला, तर या जमिनींचा मोबदला देण्यासाठी सरकारकडे स्वतंत्र निधी उपलब्ध आहे का? हा एक गंभीर प्रश्न आहे.
प्रशासकीय क्षमता आणि मागणीचे वास्तव
या संभाव्य ६,००० हेक्टर क्षेत्रावर सरासरी १.५ FSI चा वापर झाला, तर एकूण ९ कोटी चौ.मी. बांधकाम होईल. त्यातील २०% प्रमाणे १.८ कोटी चौ.मी. बांधकाम म्हाडाच्या वाट्याला येईल. एका EWS/LIG घराचे सरासरी क्षेत्रफळ ४० चौ.मी. धरल्यास, भविष्यात अंदाजे ४.५ लाख घरे म्हाडाकडे उपलब्ध होऊ शकतात.
हा प्रचंड आकडा समोर ठेवल्यास काही धोरणात्मक प्रश्न निर्माण होतात:
१. म्हाडाकडे भविष्यात एवढ्या मोठ्या प्रमाणावर घरांचे व्यवस्थापन, देखभाल, लॉटरी प्रक्रिया आणि विक्री करण्यासाठी आवश्यक मनुष्यबळ व पायाभूत सुविधा आहेत का?
२. नाशिकमध्ये प्रत्यक्ष पात्र लाभार्थ्यांची संख्या आणि मागणी किती आहे? जर मागणीपेक्षा पुरवठा जास्त झाला आणि ही घरे विकली गेली नाहीत, तर त्यांच्या सुरक्षेचा व देखभालीचा प्रचंड आर्थिक भार कोणावर पडणार?
पर्यायी आणि अधिक प्रभावी मार्ग
सामाजिक उद्दिष्टे साध्य करण्यासाठी सक्तीच्या धोरणापेक्षा 'प्रोत्साहन धोरण' अधिक प्रभावी ठरू शकते, हे आपण भूतकाळातील 'अर्बन लँड सीलिंग ॲक्ट' (ULC) च्या अपयशावरून शिकलो आहोत. जर शासनाने २०% जागा किंवा घरे सक्तीने घेण्याऐवजी खालील पर्यायांचा विचार केला, तर परवडणारी घरे अधिक वेगाने तयार होऊ शकतात:
प्रीमियम आणि विकास शुल्कात थेट सवलत.
स्टॅम्प ड्युटीमध्ये (मुद्रांक शुल्क) विशेष सवलत.
EWS/LIG प्रकल्पांसाठी अतिरिक्त FSI आणि जलद गतीने एक खिडकी मंजुरी.
अशा सवलती दिल्यास खासगी बिल्डर्स स्वतःहून पुढाकार घेऊन कमी प्रशासकीय खर्चात आणि दर्जेदार पद्धतीने परवडणारी घरे बांधू शकतील.
२०% इंक्लुझिव्ह हाऊसिंगचा मूळ सामाजिक हेतू अत्यंत चांगला असला, तरी नाशिक शहराची आर्थिक, सामाजिक आणि रिअल इस्टेटची गणिते ही मुंबई किंवा पुण्यापेक्षा पूर्णपणे वेगळी आहेत. त्यामुळे एकाच मापाने सर्व शहरे मोजणे अन्यायकारक ठरते. कोणत्याही धोरणाचे यश हे केवळ त्याच्या चांगल्या उद्देशावर नाही, तर त्याच्या व्यावहारिक परिणामांवर ठरते.
विभागीय महसूल आयुक्त डॉ. प्रविण गेडाम यांच्या अध्यक्षतेखाली राज्य सरकारने विशेष चौकशी समिती (एसआयटी) नेमली आहे. या समितीचा अहवालही लवकरच सरकारला सादर होणार आहे. समितीनेही या समस्येचे मूळ काय आणि ती सोडविण्यासाठी काय करायला हवे, हे सुद्धा देणे अपेक्षित आहे. त्याकडे नाशिककरांच्या नाही तर राज्यभरातील रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या नजरा लागल्या आहेत. शिवाय रिअल इस्टेट क्षेत्राला समस्येच्या गर्तेतून बाहेर काढतानाच सर्वसामान्यांमध्ये खरेदीचा आत्मविश्वास वाढावा यासाठीही ठोस पावले उचलणे गरजेचे आहे.
आज आवश्यकता आहे ती शासनाने २०१३ पासून नाशिकमध्ये या धोरणातून प्रत्यक्ष किती घरे तयार झाली, किती लाभार्थ्यांना मिळाली आणि किती शिल्लक आहेत, याची आकडेवारी जाहीर करण्याची. तसेच, या धोरणाचा आर्थिक, सामाजिक आणि नगररचनात्मक परिणाम तपासण्यासाठी एका स्वतंत्र तज्ज्ञ समितीची स्थापना करून नाशिकसाठी एक व्यवहार्य व स्वतंत्र धोरण आखण्याची. सामाजिक न्याय आणि शहराचा आर्थिक विकास या दोन्हीचा समतोल साधणारा वस्तुनिष्ठ पुनर्विचार हीच आजच्या काळाची खरी गरज आहे.
